El laboratorio de la izquierda alemana para pinchar de una vez la burbuja inmobiliaria

El tripartito de izquierdas que gobierna la ciudad-estado de Berlín ha sacado la artillería pesada para pinchar la burbuja inmobiliaria. El Gobierno del área metropolitana quiere afrontar un problema que se ha convertido en la principal preocupación de los vecinos de la capital y el motivo de multitudinarias protestas en la ciudad más afectada por el fuerte repunte de los precios en el mercado inmobiliario alemán. El objetivo es demostrar al resto del país que otra vía es posible -especialmente ante las renuencias del gobierno central- y, con suerte, dar con la fórmula que les asegure la reelección en 2021.

La más clara muestra de su determinación ha llegado esta semana. La coalición del Partido Socialdemócrata (SPD), Los Verdes y La Izquierda aprobó este martes la congelación por cinco años de los alquileres en la capital. Se trata de una medida drástica por la intervención pública que supone en la economía y por sus repercusiones en una ciudad donde el 85% de sus 3,75 millones de habitantes vive en régimen de alquiler.

EC

Pero pretende dar respuesta a un problema acuciante. Según la consultora Empirica, el precio medio del alquiler de las viviendas de entre 60 y 80 metros cuadrados casi se ha doblado en los últimos diez años en la mayor ciudad del país. En las zonas más cotizadas la gentrificación está echando a quienes no pueden mantener el ritmo de esta galopada, entre ellos vecinos veteranos que se ven expulsados a la periferia.

La medida, que entra en vigor el próximo enero (pero no reconoce las subidas de los seis meses anteriores), prevé que los arriendos no puedan elevarse hasta 2025. Aunque con excepciones. En caso de modernización del inmueble, los propietarios podrán subir el alquiler hasta en un euro por metro cuadrado y mes (cuando la ley federal permite hasta tres). Además, a partir de 2022 se podrá incrementar un 1,3% anual para tener en cuenta la inflación. "En los próximos cinco años ninguna inquilina y ningún inquilino debe temer perder el techo sobre su cabeza por una subida exorbitante del alquiler o por el recargo por una modernización", aseguró la responsable de Vivienda de Berlín, Katrin Lompscher.

Freno del precio de viviendas

La normativa del Ejecutivo de la capital no incluye finalmente la cláusula más polémica de la propuesta inicial, a cargo de La Izquierda, y que abría la puerta a forzar la revisión a la baja de los arriendos de los inquilinos que dedicasen más de un 30% de sus ingresos a pagar el alquiler. Sí que prevé sin embargo recortes de los casos considerados "de usura", esto es, los que superen en más de un 20% el precio máximo fijado para los arriendos de su área según la tabla que elabora por Gobierno de Berlín, que fija el precio máximo del metro cuadrado teniendo en cuenta la antigüedad de la construcción y las comodidades, como el tipo de baño o de calefacción.

Eva Catalán. Los Ángeles

La medida ha sido criticada por el Ministerio de Interior y Vivienda, en manos de los conservadores, que ha advertido que la congelación no es el "camino adecuado" por ser una injerencia de la política en el mercado y ha abogado por "construir, construir y construir". La asociación de empresas inmobiliarias GdW considera por su parte que la decisión es "altamente cuestionable a nivel constitucional" y la presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de Berlín y Brandeburgo (BBU), Maren Kern, ha asegurado que se trata de una "ataque a la libertad contractual". El sector inmobiliario está ya sufriendo las consecuencias. Las acciones de sus principales empresas en bolsa se han derrumbado en las últimas sesiones, prolongando las caídas que acumulan este año debido a otras decisiones políticas en Berlín. Deutsche Wohnen, el mayor casero de Berlín, ha caído más de un 10 por ciento en bolsa en los últimos seis meses, casi un 13 en lo que va de año.

La congelación de los alquileres es el último y más dramático paso dado por el Gobierno regional de Berlín para una cuestión social que se ha vuelto clave en las principales ciudades alemanas, pero especialmente en la capital. La coalición de izquierdas ha aplicado el denominado "freno de los alquileres", que limita las subidas que se pueden aplicar a nuevos alquileres, y ha empezado a recomprar viviendas de las que pertenecían al parque social de la ciudad y que se privatizaron en los años 90, cuando se obligó a la ciudad a reducir de forma acelerada su endeudamiento. La ciudad-estado adquirió en septiembre 6.000 apartamentos a Deutsche Wohnen, uno de los gigantes inmobiliarios que dominan el mercado de la capital, por 920 millones de euros. Lompscher consideró que con esta compra se revertía el "error" que supuso deshacerse de estos inmuebles en primer lugar.

¿Expropiar a las grandes inmobiliarias?

Esta última decisión parece en parte una respuesta a la iniciativa popular que este año recogió en Berlín 77.000 firmas para exigir al Ejecutivo la expropiación de las cuatro empresas con más de 3.000 viviendas en alquiler en la capital para convertirlas en vivienda social. Estas compañías suman unas 200.000 viviendas en Berlín (más del 13% de los 1,5 millones de pisos en régimen de alquiler). La Izquierda estaba a favor de dar este paso, pero Los Verdes titubeaban y el SPD, que es el partido que encabeza la coalición, se negó de forma tajante. La iniciativa popular, tras varios tiras y aflojas internos, quedó en nada.

El Gobierno de la ciudad-estado trata con estas medidas de surtirse de una serie de herramientas para poder ejercer su influencia en un mercado inmobiliario que lleva años desbocado, con subidas por encima del 10% en los últimos años. La buena situación económica, con la tasa de desempleo en mínimos y una dinámica subida de los salarios, acompañada de unos tipos de interés bajísimos por las políticas del Banco Central Europeo (BCE) y la falta de alternativas para la inversión, ha azuzado la compra de vivienda y el mercado del alquiler. A eso hay que sumar, en el caso de Berlín, el rápido aumento de la población. En los últimos diez años ha crecido un 12% y en muchos casos los recién llegados son altos funcionarios, directivos de empresas e informáticos y programadores para la pujante escena local de 'start-ups'.

El caso de Berlín es el más notorio, pero no el único. El recalentamiento del mercado inmobiliario es un problema cada vez más acuciante en las siete mayores ciudades de la primera economía europea. El índice de la Burbuja Inmobiliaria Global 2019, recientemente publicado por el banco suizo UBS, situaba a Múnich en primera posición, por encima de Hong Kong, y a Fráncfort en quinta posición, por delante de París y Londres. El Bundesbank, el banco central alemán, habló recientemente de "sobrevaloraciones especulativas" en el sector, esto es, de una burbuja. En el caso de las grandes ciudades, precisaba, este componente suponía ya un tercio del precio total de los inmuebles.

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